日本地产泡沫破灭的影响与建议

发稿时间:2016-04-20 【阅读量:2337】
十次危机九次地产。1991年,日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看, 中国房市存在一定房地产泡沫,但区域分化较大,房市一线存在价格泡沫,三四线存在库存泡沫。当前,中国房市兼具日本1974年和1991年前后的特征,房 地产政策应适应“总量放缓结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。本文回顾日本1990年房地产泡沫破灭的影响和建议,以史为 鉴。
      日本泡沫破灭后,经济陷入了经济减速和长期通缩,居民财富大幅缩水,企业资产负债表恶化,银行不良率上升,政府债台高筑。受到日本地产泡沫的影响,日本政治影响力不断下降,超级大国梦破灭。
 
1、经济减速和长期通缩
 
      1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。
      值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反应未来前景仍不乐观。
 
2、私人财富缩水
 
      辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。
 
3、企业资产负债表恶化
 
      房地产和土地是很多企业的重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债 务。1991年后,尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少。到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。
 
4、银行坏账大幅增加
 
      房地产价格大幅下跌和经济低迷使得日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元。
 
5、政府债台高筑
 
      经济的持续衰退和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国 的39.5%。2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。
 
6、国际地位下降
 
     1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增 长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。
 
政策建议
 
      第一、增速换挡期。住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特 征,增速换挡期,住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态,从数量扩张步入质量提升,从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。 房地产政策应适应新发展阶段的特征,避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道,否则将形成泡沫酝酿金融危机,日本在1969-1973年、韩国在 1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率,更注重区域差异。
      第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制。在我国《城市房地产管理法》 基础上,应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律,构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验,法律首先要明确住房的居住属 性,强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次,要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短 期内过快提高租金和房价的行为,法律要明确严厉的处罚措施,以法律形式遏制漫天涨价行为。同时,要搭建独立的房地产价格评估机制,对不同地段、不同类型的 住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
       第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看,首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中 爆发现象,短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策,以稳定购房者预期,避免购房需 求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响,中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行,通过与通胀水平挂钩,使真实贷款利率长期不变。
       第四、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式,与国有土地同 等入市、同价同权,增加住宅用地供应主体,提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点,逐步把农村集体建设用地的建成区以及一些城中村纳入城镇化规 划,统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。